Genève séduit depuis longtemps les acheteurs fortunés en quête d’un refuge dans un monde agité.
Son statut de valeur refuge a pris de l’importance : le conflit au Moyen-Orient et l’instabilité ailleurs ont poussé certains acheteurs à reconsidérer leur lieu de résidence.
La solidité du franc suisse et le faible coût de l’emprunt jouent en sa faveur, tandis que le vaste choix d’écoles internationales rend Genève particulièrement attractive pour les familles.
La neutralité de la Suisse garantit la sécurité de ses résidents, explique Alex Koch de Gooreynd, associé de l’équipe résidentielle internationale de Knight Frank. « Ils ne figurent sur la liste noire de personne », déclare-t-il. « Ce sont plutôt eux qui négocient avec certaines factions belligérantes à travers le monde. On les voit souvent tous se réunir à Genève. »
Le marché immobilier genevois s’étend au-delà de la ville, jusqu’au canton environnant, et certains indicateurs couvrent l’ensemble de la région lémanique.
Selon un récent rapport d’UBS, la banque et société de services financiers basée en Suisse, les prix du luxe dans cette région élargie ont progressé de 2,3 % en 2025 et se situaient environ 15 % au-dessus de leur niveau de 2020. À Genève même, la valeur moyenne dans le segment du luxe atteignait environ 28 000 francs (33 900 USD) le mètre carré.
La fiscalité et le mode de vie renforcent l’attrait
Genève bénéficie aussi d’un avantage fiscal sur certaines destinations suisses concurrentes. Les ressortissants étrangers éligibles qui s’installent sans y exercer d’activité lucrative peuvent bénéficier d’un forfait fiscal, un régime où l’impôt est calculé en grande partie sur leurs dépenses de vie plutôt que sur leurs revenus et leur fortune mondiaux.
Pour les acheteurs internationaux fortunés disposant de revenus ou d’actifs importants à l’étranger, cela peut donner à Genève un avantage sur Zurich, qui a aboli ce régime en 2010, selon Alex Koch de Gooreynd.
Toutefois, contrairement à beaucoup d’autres marchés du luxe dans le monde, Genève n’est pas un endroit où les acheteurs étrangers peuvent simplement acquérir un bien d’investissement ou une résidence secondaire. La Lex Koller restreint les achats par des personnes vivant à l’étranger : la plupart des acheteurs internationaux à Genève doivent donc y devenir résidents.
« Le marché prime reste un mélange d’acheteurs suisses et de résidents internationaux déjà établis à Genève », indique Baptiste Guyot-Sionnest, courtier chez SPG One - Christie’s International Real Estate.
Alex Koch de Gooreynd précise qu’une grande partie de la demande étrangère qu’il observe émane d’Européens qui ont vécu aux États-Unis, au Moyen-Orient ou en Asie et souhaitent revenir en Europe.
Pour ceux qui choisissent de s’y établir, la diversité des écoles genevoises permet aux familles internationales de choisir entre différents systèmes éducatifs : américain, britannique, français, suisse et programmes du Baccalauréat International. Les enfants qui ont commencé leur scolarité à l’étranger peuvent ainsi poursuivre dans le même cursus s’ils le souhaitent.
Le mode de vie est un autre atout. Genève est une place financière internationale bien connectée, mais elle s’inscrit dans un paysage qui offre des activités de plein air toute l’année, des sports nautiques sur le lac au vélo, à la randonnée et au ski dans les Alpes.
Une offre rare qui soutient les prix
Les acheteurs se disputent relativement peu de biens. Genève a enregistré 2 987 transactions immobilières en 2025, un chiffre peu changé par rapport à l’année précédente, selon l’office cantonal de la statistique. Seuls 0,31 % du parc de logements étaient vacants en juin 2026.
« La pénurie de biens de qualité reste l’une des caractéristiques déterminantes du marché genevois », affirme Baptiste Guyot-Sionnest.
Les villas familiales dans les secteurs prisés sont particulièrement difficiles à trouver, tandis que les penthouses de qualité et les biens en bord de lac sont également rares.
Nombre des adresses les plus chères du canton se trouvent sur la rive gauche de Genève, qui fait face à l’ouest vers le Jura et est épargnée par une grande partie des nuisances sonores de l’aéroport, du chemin de fer et de l’autoroute qui touchent certains secteurs de la rive opposée.
Cologny, commune en hauteur proche du centre-ville, se situe au sommet du marché. UBS estime la valeur moyenne dans le segment du luxe à environ 42 000 francs le mètre carré.
« La part du lion du monde super-prime, c’est-à-dire au-dessus de 10 millions de francs, se trouve à Cologny ou à Collonge-Bellerive », déclare-t-il.
Vandœuvres propose des parcelles plus vastes et plus plates pour ceux qui sont prêts à renoncer à une vue directe sur le lac, tandis que Vésenaz et Vessy ont également enregistré une forte croissance, selon Colin Woolcock de Geneva Homes, affilié à Property Vision International.
Dans les secteurs les plus recherchés, le terrain représente à lui seul une grande part de la valeur, explique Alex Koch de Gooreynd. Les propriétaires agrandissent ou reconstruisent souvent afin de maximiser ce qui peut être construit sur leur parcelle.
Les terrains de premier choix avec vue dégagée sur le lac peuvent atteindre environ 4 000 à 4 500 francs le mètre carré, indique-t-il, les meilleures parcelles pouvant monter jusqu’à 5 000 francs.
Un marché vendeur aux perspectives solides
Les acheteurs attendent de plus en plus une bonne efficacité énergétique en plus d’équipements haut de gamme, selon Baptiste Guyot-Sionnest. Piscines, espaces bien-être, bureaux à domicile et systèmes de sécurité sophistiqués sont fréquemment demandés.
Les nouveaux développements urbains proposent un autre type de luxe. À O’Belmont, aux Eaux-Vives, 23 appartements haut de gamme conçus par les Ateliers Jean Nouvel comprennent un espace extérieur privatif, des services de conciergerie, un spa et des équipements de remise en forme.
Colin Woolcock décrit Genève comme un marché vendeur, avec nettement plus d’acheteurs actifs que de biens disponibles, et s’attend à ce que les prix restent solides au cours des 12 à 18 prochains mois.
Alex Koch de Gooreynd prévoit une hausse des prix d’environ 2,5 % à 3 % par an dans les secteurs prime les plus forts, si les taux d’intérêt restent bas et que l’incertitude internationale persiste.
« Je pense que nous verrons les chiffres continuer à augmenter d’année en année », dit-il. « Je ne pense pas que nous assisterons à de fortes hausses, sauf si quelque chose de dramatique change. »
Les vendeurs doivent cependant rester réalistes, selon Byron Baciocchi, président et directeur général d’Unica Capital, une société d’investissement immobilier.
« Une offre limitée ne signifie pas que chaque bien de luxe se vendra rapidement ou à n’importe quel prix demandé », affirme-t-il. « Une tarification disciplinée et un bien clairement différencié sont particulièrement importants dans ce contexte. »
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Article publié à l’origine dans Mansion Global (mansionglobal.com) | Par Leah Milner | Publié initialement le 24 octobre 2026
