Miami, Milan, Monaco ... alors qu'une nouvelle législation se profile au Royaume-Uni, quels sont les lieux alternatifs qui offrent des maisons et des modes de vie aussi séduisants que les avantages fiscaux ?
Lorsque j'étais enfant, mes parents, qui travaillaient dans le domaine du théâtre, n'arrivaient pas à se décider à déménager du Canada à Londres, New York ou Los Angeles. Bien que le taux supérieur de l'impôt sur le revenu au Royaume-Uni ait été à l'époque de 83 %, ils ont finalement opté pour Londres en raison de la disponibilité de places dans de « bonnes » écoles et du choix de maisons aussi attrayantes que celle qu'ils possédaient déjà.
À l'approche du budget d'octobre, des considérations similaires font l'objet de discussions à la table des « non-doms ». La législation proposée par le gouvernement sur les « non-doms » vise à supprimer la concession vieille de 225 ans qui permettait aux personnes vivant au Royaume-Uni mais « domiciliées » ailleurs de bénéficier d'une exonération sur les revenus et les plus-values réalisés à l'étranger pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans. Pour quelques privilégiés, cette mesure fera de la Grande-Bretagne un endroit nettement moins accueillant pour vivre, travailler et envoyer ses enfants à l'école. Nombreux sont ceux qui, aujourd'hui, réfléchissent sérieusement à d'autres solutions. Bien sûr, il y a des considérations fiscales, mais celles liées au mode de vie sont également primordiales et le paysage immobilier des villes les plus attrayantes sur le plan fiscal joue un rôle important dans la prise de décision.
« Tout le monde est en train de discuter avec ses conseillers fiscaux pour essayer de découvrir ce que la législation pourrait signifier pour eux », déclare Roarie Scarisbrick, partenaire londonien de la société internationale de recherche immobilière Property Vision. « Ils se promènent à Lisbonne, à Athènes, en Toscane, et discutent de la manière dont ils peuvent changer leur vie pour atténuer l'impact de la loi. Mais chaque destination a ses complications, aucune n'est gagnante ».
Les lieux longtemps privilégiés par les riches, comme la Suisse, continuent d'exercer leur charme. Ses faibles impôts sur le revenu et la fortune sont convaincants, tout comme ses autres vertus : la sécurité, la confidentialité et la cohérence. Les lacs et les montagnes sont également très séduisants pour les adeptes de la randonnée, de la voile et du ski, ainsi que pour les cadres supérieurs pour qui l'évasion dans les paysages à couper le souffle de la nature est un moyen de se déconnecter. La pléthore de retraites de bien-être, à la fois traditionnelles et avant-gardistes, est également un facteur d'attraction.
« Nous avons déjà reçu un certain nombre de demandes de la part de personnes souhaitant quitter le Royaume-Uni », déclare Maxime Dubus, directeur général de SPG One à Genève, spécialiste de l'immobilier de luxe. « Notre fiscalité est attrayante, notre système bancaire et notre système éducatif sont solides, mais c'est notre stabilité qui ressort vraiment ».
Les émigrés qui s'intéressent à la Suisse recherchent principalement Genève, Zurich et les stations de ski cinq étoiles, mais ceux qui n'ont pas de passeport européen ou de résidence de longue date découvriront rapidement que les Suisses disposent d'une législation complexe en matière d'achat, résumée dans la Lex Koller, qui vise à vérifier qui achète quoi et où - ce qui a pour effet de restreindre les acheteurs étrangers.
Mais dans certains cantons, les maisons de vacances sont exemptées de l'autorisation requise, ce qui signifie que les acheteurs internationaux préfèrent souvent vivre dans des chalets situés dans des stations de montagne telles que Verbier, qui offre le double attrait d'excellentes pistes de ski et d'une école de baccalauréat international.
Monaco, un autre favori historique de la jet-set privée, semble avoir tout pour plaire : pas d'impôt sur le revenu, les plus-values ou la propriété, une sécurité inégalée, une situation privilégiée en Europe et le chic de la Côte d'Azur. Ici, un mélange de glamour international à l'ancienne et d'argent frais se retrouve dans les restaurants, les boutiques de luxe, les centres de yachting et pour le Grand Prix de Formule 1. Cependant, le choix du lieu de résidence reste un problème.
Non seulement le prix de l'immobilier au mètre carré est le plus élevé au monde, mais le fait que Monaco soit exceptionnellement petite - plus petite que Central Park - signifie que les voisins sont inévitablement très proches et que les possibilités de développement sont limitées. Cette année et l'année prochaine, il est vrai, verront quelques arrivées exceptionnelles. Le plus remarquable est Le Renzo, les 110 appartements et 10 villas conçus par Renzo Piano sur Mareterra, l'extension de six hectares de la principauté, d'une valeur de 2,4 milliards de dollars, qui contribuera à hauteur de 3 % à la masse continentale.
Selon Irene Luke, co-responsable de Savills Monaco, le projet s'est vendu sur plan et les unités de revente sont désormais évaluées à 100 000 euros le m². Sur le territoire existant, les chasseurs de maisons peuvent encore trouver de l'espace dans les 56 appartements et les cinq villas de Bay House au Larvotto, qui accueillera l'International School of Monaco. Cependant, pour ceux qui sont habitués à l'abondance de la haute vie à Londres et à New York, ce qui est proposé ailleurs peut souvent sembler décevant et terne.
« Les projets de Mareterra et de Bay House sont très intéressants, mais ils n'augmenteront pas l'offre de manière significative », déclare Luke. « Les rénovations sont beaucoup plus régulières, mais il y a encore pas mal de bâtiments construits dans les années 1970 qui ont l'air un peu fatigués ».
Monaco n'est bien sûr qu'à une courte distance en voiture de l'Italie, et un palais dans la splendeur glamour du lac de Côme est depuis longtemps un élément essentiel d'un portefeuille immobilier de premier plan - mais l'Italie dans son ensemble n'est devenue que récemment un concurrent sérieux en tant que centre européen de la richesse. L'initiative fiscale de 2017 - connue sous le nom de svuota Londra (Londres vide) - a séduit les nouveaux résidents et les ressortissants italiens qui avaient vécu à l'étranger pendant au moins neuf ans, avec un impôt forfaitaire de 100 000 euros par an sur les revenus et les actifs étrangers (ainsi qu'une exonération de 15 ans de l'impôt sur les successions pour les actifs étrangers). Le régime a survécu à cinq gouvernements, mais le mois dernier, le gouvernement Meloni a approuvé une augmentation du prélèvement annuel à 200 000 euros. Ce n'est pas suffisant pour décourager tout le monde, mais c'est peut-être le signe que le régime pourrait ne plus être aussi attrayant.
Et ce n'est pas le seul problème.
« L'impôt forfaitaire italien a permis de rapatrier les Italiens vivant à l'étranger et d'attirer les étrangers désireux d'établir leur résidence principale », explique Massimiliano Bulzoni, directeur général d'Exclusive RE/Christie's International Real Estate à Rome, Milan et Naples. « La difficulté est qu'ils veulent généralement vivre dans le centre de Rome ou de Milan et, malheureusement, il n'y a tout simplement pas assez de propriétés du bon type ».
La quasi-totalité du parc résidentiel milanais se compose d'appartements situés dans des bâtiments historiques et, bien qu'une nouvelle série d'immeubles de luxe - notamment le Bosco Verticale d'Isola, la Torre Aria à Porta Nuova et la Torre Solaria conçue par Arquitectonica à Porta Garibaldi - ait permis d'améliorer le stock d'appartements de luxe dernier cri, l'offre reste insuffisante.
Le lac de Côme, situé à une heure de route et doté de magnifiques villas au bord du lac, d'une multitude de restaurants étoilés au Michelin et d'une école internationale, en a bénéficié. Selon Knight Frank, les prix de premier ordre devraient augmenter de 4 % en 2023. Malheureusement, les entreprises et les banques n'ont pas la même possibilité. Pour l'instant, Milan devrait rester une ville plus célèbre pour ses meubles et sa mode que pour ses services financiers.
On ne peut pas en dire autant de Miami, autre bénéficiaire de dispositions fiscales charismatiques. L'attrait fiscal de la Floride - sans revenu personnel, héritage ou plus-value au niveau de l'État ou local - est évident, mais son impôt sur les sociétés est également séduisant, encourageant les grands noms de la technologie, de la finance et des cabinets d'avocats (tels que Microsoft, Blackstone et Goldman Sachs) à s'y installer. Longtemps considérée comme la « capitale de l'Amérique latine », Miami, avec son histoire architecturale Art déco, ses nouvelles constructions brillantes et son alchimie de chic balnéaire et d'engouement pour l'art et le design, attire également des migrants multimillionnaires des États-Unis et d'ailleurs. L'année dernière, par exemple, le fondateur d'Amazon, Jeff Bezos, a annoncé sa décision de quitter Seattle et d'acheter trois propriétés (pour un montant total de 237 millions de dollars) sur l'île d'Indian Creek, connue sous le nom de « bunker des milliardaires ».
Les prix des emplacements de premier choix, comme Palm Beach, ont plus que doublé au cours des quatre dernières années, et les investissements importants dans les bureaux, les restaurants et la culture - comme Art Basel, Miami Beach - contribuent également à renforcer la réputation de la ville en tant que plaque tournante mondiale du bon goût. La demande ne se limite pas à Palm Beach, et Knight Frank voit un potentiel intéressant à West Palm Beach, qui se réinvente en tant que point chaud du redéveloppement, avec des projets tels que Olara Residences, Alba et Mr C, et South Beach - « SoBe » - où Five Park devrait devenir l'immeuble de luxe le plus haut de Miami Beach lorsqu'il sera achevé dans le courant de l'année.
Ici, cependant, la croissance rapide a mis à rude épreuve ce que beaucoup considèrent comme des ressources essentielles.
« Certaines personnes hésitent à s'installer ici parce que nous ne pouvons tout simplement pas rivaliser avec le niveau d'éducation offert à New York », explique Bill Hernandez, de l'agence immobilière Douglas Elliman. « Lorsqu'ils décident de s'installer ici, la concurrence est rude pour inscrire leurs enfants dans la poignée d'écoles privées dont nous disposons. En effet, l'acceptation d'une école privée est souvent une condition d'achat d'une maison ».
Dubaï est également un nouveau venu dans les cercles de la richesse mondiale. Son impôt sur le revenu nul et son programme de visas dorés de 10 ans automatiquement renouvelables (dont les avantages comprennent la résidence à long terme et la possibilité d'accéder à la propriété) attirent un flux constant de multimillionnaires d'Inde, de Russie, d'Afrique et d'Europe. La vie y est ensoleillée et les plaisirs prioritaires comprennent une myriade de centres commerciaux climatisés. La richesse est également au rendez-vous en ce qui concerne l'hébergement haut de gamme, avec un large éventail de logements luxueux offrant une vue sur le golfe du Mexique.
La demande est telle que les 5 % supérieurs du marché, dans des endroits tels que Emirates Hills, Jumeirah Islands et Palm Jumeirah (où Knight Frank vend une villa de huit chambres à coucher pour 33,147 millions de livres sterling), ont vu leurs prix augmenter de 85 % au cours des cinq années précédant le 24 juin, ce qui a contribué à faire de Dubaï l'atout majeur de cette année en termes de propriétés évaluées à 10 millions de dollars ou plus (le double de ses concurrents les plus proches, New York et Palm Beach). Cependant, tout ici n'est pas aussi doré qu'il n'y paraît à première vue.
Le nombre total de ventes de propriétés de premier ordre à Dubaï est très élevé par rapport à d'autres villes, explique Liam Bailey, associé et responsable mondial de la recherche chez l'agent immobilier international Knight Frank, “mais les données récentes marquent la première baisse trimestrielle depuis que nous avons commencé notre enquête en 2019". Les hausses de prix folles de ces dernières années signifient que Dubaï est désormais devenue chère par rapport à d'autres villes mondiales, avec une concurrence acharnée pour les services et le logement. Elle doit se développer rapidement. La situation charnière de Dubaï entre l'est et l'ouest est l'un de ses nombreux atouts, et il est probable qu'elle bénéficiera davantage de la population de plus en plus riche d'Asie, qui devrait croître plus rapidement que toute autre région dans les années à venir, selon le 2024 Wealth Report de Knight Frank. Mais la concurrence pour accueillir les nouveaux migrants est intense et, plus près de chez nous, Singapour et Hong Kong se disputent ce privilège. Le rapport indique que Hong Kong restera probablement le choix « dominant » des milliardaires de Chine continentale, mais que les fortunes d'ailleurs se tournent désormais vers Singapour, une destination de plus en plus attrayante pour les personnes très fortunées d'Indonésie, de Thaïlande, de Malaisie et du Viêt Nam, ainsi que d'Amérique du Nord et d'Europe.
Avec des normes élevées en matière d'éducation, de santé et de sécurité, et une réputation d'ouverture et d'intégrité, la ville-État a encore renforcé son attrait en introduisant un certain nombre d'incitations fiscales et un régime réglementaire favorable aux entreprises afin d'inciter les family offices à s'installer. Ce qu'elle ne fait pas, en revanche, c'est encourager les ressortissants étrangers à acheter une maison. Répondant aux craintes que les locaux soient évincés du marché immobilier, il a introduit l'année dernière une taxe d'achat de 60 % pour les étrangers, doublant presque le taux de 2022 et, selon Savills, faisant de Singapour la grande ville la plus chère du monde pour l'achat d'une maison.
L'influence des riches propriétaires sur les prix de l'immobilier a eu tendance, tôt ou tard, à avoir des conséquences sur les votes. En 2023, par exemple, le Portugal a brusquement annoncé la fin du régime des « résidents non habituels », en vigueur depuis 15 ans (qui permettait aux personnes fortunées de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur les revenus portugais et d'une exonération de la plupart des revenus étrangers pendant 10 ans), les futurs arrivants ne pouvant plus bénéficier de ces conditions préférentielles « parce qu'elles n'étaient plus avantageuses ». Le Canada a lui aussi réagi à un excès perçu d'acheteurs étrangers haut de gamme en introduisant des taxes sur les acheteurs étrangers de 20 % à Vancouver.
La bonne solution pour les non-domiciliés britanniques ne serait-elle pas de rester sur place ? « En fin de compte, Londres restera toujours un endroit attrayant pour les acheteurs internationaux fortunés, qu'il s'agisse d'un investissement ou d'une utilisation personnelle », déclare Shaun Drummond, directeur des ventes résidentielles de Harrods Estates. « Les écoles et les universités de classe mondiale, la culture, la stabilité politique relative et le fuseau horaire entre l'Europe et les États-Unis font que Londres reste en tête de liste des villes mondiales les plus prisées.
Source : Financial Times, "International house hunting for the non-doms", 6 Septembre 2024
